Wanprestasi dalam Perjanjian Investasi Pembangunan Perumahan

Edukasi
 
Salah satu sengketa hukum mengenai terjadinya wanprestasi dalam perjanjian investasi berawal dari suatu kesepakatan kerjasama investasi pembangunan perumahan secara lisan, dimana pemilik dana (modal) dan pengusaha menjalankan usaha pembangunan perumahan. Adapun permasalahan yang kita bahas disini adalah bagaimanakah keabsahan perjanjian dalam perspektif hukum perdata.
 
Dalam pelaksanaan isi perjanjian sebagaimana yang telah ditentukan dalam suatu perjanjian yang sah, tidak jarang terjadi wanprestasi oleh pihak yang dibebani kewajiban (debitur) tersebut. Tidak dipenuhinya suatu prestasi atau kewajiban (wanprestasi) ini dapat dikarenakan oleh dua kemungkinan alasan. 

Dua kemungkinan alasan tersebut antara lain adalah karena kesalahan debitur, baik karena kesengajaan ataupun kelalaiannya dan karena keadaan memaksa (Overmacht / force majure), diluar kemampuan debitur, atau debitur tidak bersalah.
 
Manusia atau badan hukum dalam melakukan hubungan hukum atau untuk menunjukan adanya atau terciptanya suatu hubungan hukum dengan cara melakukan perjanjian diantaranya: jual beli, sewa menyewa, tukar menukar, kuasa menjual, kuasa membeli, dan lain-lain. Perjanjian menurut. Pasal 1313 KUHPerdata ayat (1) “Perjanjian adalah suatu peristiwa dimana seorang berjanji kepada seorang lain atau dimana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan suatu hal”.
 
Perkembangan perekonomian Indonesia, diikuti pula oleh perkembangan berbagai bentuk transaksi dalam perjanjian, karena perjanjian merupakan salah satu kajian hukum yang selalu berkembang, seiring dengan perkembangan masyarakat. Faktor penyebab tumbuh dan berkembangnya hukum perjanjian adalah kerena pesatnya kegiatan bisnis yang dilakukan dalam masyarakat modren dan pesatnya transaksi yang dilakukan oleh masyarakat, pengusaha, dan pemerintah.
 
Berinvestasi tentunya tidak dapat lepas dari risiko, karena dalam setiap investasi pasti terdapat risiko yang besarnya tergantung dari jenis investasi tersebut dan pengetahuan para pihak yang terlibat dalam investasi tersebut. Risiko yang dimaksud dalam perjanjian investasi adalah adanya kemungkinan salah satu pihak yang melakukan ingkar janji atau wanpretasi terhadap isi perjanjian. Keadaan ini tentu akan mengakibatkan kerugian bagi pihak lain karena adanya pengingkaran kewajiban serta adanya pelanggaran hak dalam peristiwa hukum tersebut. Apabila terjadi keadaan demikian, maka akan terjadi sengketa. Salah satu sengketa hukum mengenai terjadinya wanprestasi dalam perjanjian investasi adalah dalam Putusan Nomor 39/ Pdt/2015/PT Bjm. Perselisihan dalam hal ini terjadi antara H. Tarmizi dan Haryono Wong. Sengketa ini sampai pada tahap Pengadilan Tinggi karena adanya banding dari pihak Tergugat. Permasalahan yang terjadi pada sengketa ini adalah sekitar bulan Oktober 2012 antara Terbanding-semula Penggugat dan Pembanding-semula Tergugat telah mengadakan kesepakatan kerjasama investasi pembangunan perumahan secara lisan, dimana Terbanding-semula Penggugat selaku pemilik dana dan Pembanding-semula Tergugat yang menjalankan usaha pembangunan perumahan.
 
Pihak yang merasa dirugikan akibat adanya wanprestasi bisa menuntut pemenuhan perjanjian, pembatalan perjanjian atau meminta ganti rugi kepada pihak yang telah melakukan wanprestasi. Ganti kerugian dapat meliputi biaya yang nyata- nyata telah dikeluarkan, kerugian yang timbul sebagai akibat adanya wanprestasi tersebut, serta bunga. Wanprestasi berbeda dengan penipuan, karena penipuan masuk ke dalam delik pidana Pasal 378 KUH Pidana. Penipuan dilakukan dengan melawan hak bermaksud hendak menguntungkan diri sendiri atau orang lain.

Keabsahan Perjanjian dalam Perspektif Hukum Perdata
 
Pengertian perjanjian menurut Wrijono Prodjodikoro Perjanjian adalah: “Sebagai suatu perhubungan hukum mengenai harta benda antara dua pihak, dalam mana suatu pihak berjanji atau di anggap berjanji untuk melakukan suatu hal, sedang pihak lain berhak menuntut janji itu.” Bentuk-bentuk perjanjian dapat dibedakan menjadi dua macam, yaitu tertulis dan tidak tertulis. Perjanjian tertulis adalah perjanjian yang dibuat oleh para pihak dalam bentuk tulisan. Sedangkan perjanjian lisan suatu perjanjian yang dibuat oleh para pihak dalam wujud lisan (cukup kesepakatan para pihak).
 
Agar suatu perjanjian oleh hukum dianggap sah sehingga mengikat kedua belah pihak, maka perjanjian tersebut haruslah memenuhi syarat-syarat tertentu. Mengenai syarat sahnya suatu perjanjian diatur dalam Pasal 1320 KUH Perdata, yang isinya sebagai berikut (1) Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya (2) Kecakapan untuk membuat suatu perikatan (3) Sesuatu hal tertentu (4) Sesuatu yang halal.
 
Dari keempat syarat sahnya suatu perjanjian dapat dibedakan atas adanya syarat-syarat subjektif yang merupakan syarat yang berkenaan dengan orang atau subjek yang mengadakan perjanjian, dan adanya syarat-syarat objektif yang berkenaan dengan objek dari perbuatan hukum yang dilakukan itu. Yang merupakan konsekuensi hukum dari tidak terpenuhinya salah satu atau lebih dari syarat-syarat sahnya perjanjian tersebut bervariasi mengikuti syarat mana yang dilanggar.

Penyebab Wanprestasi dalam Suatu Perjanjian
 
Wanprestasi adalah tidak memenuhi atau lalai melaksanakan kewajiban sebagaimana yang ditentukan dalam perjanjian yang dibuat antara kreditur dengan debitur. Wanprestasi atau tidak dipenuhinya janji dapat terjadi baik karena disengaja maupun tidak disengaja.
 
Seorang debitur dikatakan lalai, apabila ia tidak memenuhi kewajibannya atau terlambat memenuhinya tetapi tidak seperti yang telah diperjanjikan. Wanprestasi terdapat dalam Pasal 1243 KUH Perdata, yang menyatakan bahwa: “penggantian biaya, rugi dan bunga karena tidak dipenuhinya suatu perikatan, barulah mulai diwajibkan, apabila si berutang, setelah dinyatakan lalai memenuhi perikatannya, tetap melalaikannya, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dibuatnya, hanya dapat diberikan atau dibuatnya, hanya dapat diberikan atau dibuat dalam tenggang waktu yang telah dilampaukannya”.
 
Sesuatu hal yang menarik dalam sengketa ini adalah mengenai pembuktian. Seperti diketahui sebelumnya, bahwa pada sengketa ini, perjanjian yang terjadi antara keduanya hanya dilakukan dalam bentuk lisan. Untuk menjawab pokok pertanyaan tersebut, perlu diketahui bahwa di dalam hukum acara perdata, sebagai hukum formil yang mengatur bagaimana cara menegakkan hukum perdata materiil, terdapat 5 (lima) alat bukti  yang  diatur  dalam Pasal 1866 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUH Perdata”) dan Pasal 164 Het Herziene Indonesisch Reglement (“HIR”). Alat-alat bukti tersebut terdiri dari (1) Bukti tulisan, (2) Bukti dengan saksi, (3) Persangkaan, (4) Pengakuan, dan (5) Sumpah.
 
Berdasarkan ketentuan mengenai syarat sahnya suatu perjanjian tersebut, tidak ada satupun syarat dalam Pasal 1320 KUH Perdata yang mengharuskan suatu perjanjian dibuat secara tertulis. Dengan kata lain, suatu Perjanjian yang dibuat secara lisan juga mengikat secara hukum bagi para pihak yang membuatnya, pacta sun  servanda (Pasal 1338 KUH Perdata). 

Namun demikian, dalam proses pembuktian suatu perkara perdata, lazimnya alat bukti yang dipergunakan oleh pihak yang mendalilkan sesuatu (Pasal 163 HIR) adalah alat bukti surat. Hal ini karena dalam suatu hubungan keperdataan, suatu surat/akta memang sengaja dibuat dengan maksud untuk memudahkan proses pembuktian, apabila di kemudian hari terdapat sengketa perdata antara pihak- pihak yang terkait.
 
 Kesimpulan
 
Perjanjian dapat dimaknai sebagai pelaksanaan dari sebuah kesepakatan antara dua pihak atau lebih. Untuk mengetahui arti sebenarnya dari suatu perjanjian tidaklah mudah karena banyak pendapat para ahli hukum di dalam memberikan rumusan perjanjian tersebut. Keabsahan perjanjian dalam perdata akan terpenuhi apabila tidak bertentangan dengan syarat sahnya perjanjian. Syarat sahnya perjanjian diatur dalam Pasal 1320 KUH Perdata. Pasal 1320 KUH Perdata menentukan empat syarat sahnya perjanjian, antara lain (a) Adanya kesepakatan kedua belah pihak, (b) Kecakapan untuk melakukan perbuatan hukum; (c) Adanya objek, dan (d) Adanya kausa yang halal.

Kemudian dalam pelaksanaan isi perjanjian sebagaimana yang telah ditentukan dalam suatu perjanjian yang sah, tidak jarang terjadi wanprestasi oleh pihak yang dibebani kewajiban (debitur) tersebut. Tidak dipenuhinya suatu prestasi atau kewajiban (wanprestasi) ini dapat dikarenakan oleh dua kemungkinan alasan. 

Dua kemungkinan alasan tersebut anara lain adalah (a) Karena kesalahan debitur, baik karena kesengajaan ataupun kelalaiannya; (b) Karena keadaan memaksa (Overmacht / force majure), diluar kemampuan debitur, atau debitur tidak bersalah.

Pada putusan tersebut, ganti kerugian yang diberikan materiil. Bentuk kerugian yang diberikan berupa uang paksa (dwang som) yang memerintahkan kepada H. Tarmizi yang melakukan wanprestasi untuk mengembalikan uang sebesar Rp300.000.000,- (tiga ratus juta rupiah yang merupakan dana modal investasi. Kemudian diberikan juga bunga sebesar 2 persen untuk setiap bulan penggunaan dana tersebut. Sehingga jelas terlihat bahwa kerugian yang dialami oleh Haryono Wong diganti dengan pemberian bunga terhadap dana investasinya.

Azwita SH, Mahasiswi Magister Hukum Universitas Lancang Kuning

Edukasi
 
Salah satu sengketa hukum mengenai terjadinya wanprestasi dalam perjanjian investasi berawal dari suatu kesepakatan kerjasama investasi pembangunan perumahan secara lisan, dimana pemilik dana (modal) dan pengusaha menjalankan usaha pembangunan perumahan. Adapun permasalahan yang kita bahas disini adalah bagaimanakah keabsahan perjanjian dalam perspektif hukum perdata.
 
Dalam pelaksanaan isi perjanjian sebagaimana yang telah ditentukan dalam suatu perjanjian yang sah, tidak jarang terjadi wanprestasi oleh pihak yang dibebani kewajiban (debitur) tersebut. Tidak dipenuhinya suatu prestasi atau kewajiban (wanprestasi) ini dapat dikarenakan oleh dua kemungkinan alasan. 

Dua kemungkinan alasan tersebut antara lain adalah karena kesalahan debitur, baik karena kesengajaan ataupun kelalaiannya dan karena keadaan memaksa (Overmacht / force majure), diluar kemampuan debitur, atau debitur tidak bersalah.
 
Manusia atau badan hukum dalam melakukan hubungan hukum atau untuk menunjukan adanya atau terciptanya suatu hubungan hukum dengan cara melakukan perjanjian diantaranya: jual beli, sewa menyewa, tukar menukar, kuasa menjual, kuasa membeli, dan lain-lain. Perjanjian menurut. Pasal 1313 KUHPerdata ayat (1) “Perjanjian adalah suatu peristiwa dimana seorang berjanji kepada seorang lain atau dimana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan suatu hal”.
 
Perkembangan perekonomian Indonesia, diikuti pula oleh perkembangan berbagai bentuk transaksi dalam perjanjian, karena perjanjian merupakan salah satu kajian hukum yang selalu berkembang, seiring dengan perkembangan masyarakat. Faktor penyebab tumbuh dan berkembangnya hukum perjanjian adalah kerena pesatnya kegiatan bisnis yang dilakukan dalam masyarakat modren dan pesatnya transaksi yang dilakukan oleh masyarakat, pengusaha, dan pemerintah.
 
Berinvestasi tentunya tidak dapat lepas dari risiko, karena dalam setiap investasi pasti terdapat risiko yang besarnya tergantung dari jenis investasi tersebut dan pengetahuan para pihak yang terlibat dalam investasi tersebut. Risiko yang dimaksud dalam perjanjian investasi adalah adanya kemungkinan salah satu pihak yang melakukan ingkar janji atau wanpretasi terhadap isi perjanjian. Keadaan ini tentu akan mengakibatkan kerugian bagi pihak lain karena adanya pengingkaran kewajiban serta adanya pelanggaran hak dalam peristiwa hukum tersebut. Apabila terjadi keadaan demikian, maka akan terjadi sengketa. Salah satu sengketa hukum mengenai terjadinya wanprestasi dalam perjanjian investasi adalah dalam Putusan Nomor 39/ Pdt/2015/PT Bjm. Perselisihan dalam hal ini terjadi antara H. Tarmizi dan Haryono Wong. Sengketa ini sampai pada tahap Pengadilan Tinggi karena adanya banding dari pihak Tergugat. Permasalahan yang terjadi pada sengketa ini adalah sekitar bulan Oktober 2012 antara Terbanding-semula Penggugat dan Pembanding-semula Tergugat telah mengadakan kesepakatan kerjasama investasi pembangunan perumahan secara lisan, dimana Terbanding-semula Penggugat selaku pemilik dana dan Pembanding-semula Tergugat yang menjalankan usaha pembangunan perumahan.
 
Pihak yang merasa dirugikan akibat adanya wanprestasi bisa menuntut pemenuhan perjanjian, pembatalan perjanjian atau meminta ganti rugi kepada pihak yang telah melakukan wanprestasi. Ganti kerugian dapat meliputi biaya yang nyata- nyata telah dikeluarkan, kerugian yang timbul sebagai akibat adanya wanprestasi tersebut, serta bunga. Wanprestasi berbeda dengan penipuan, karena penipuan masuk ke dalam delik pidana Pasal 378 KUH Pidana. Penipuan dilakukan dengan melawan hak bermaksud hendak menguntungkan diri sendiri atau orang lain.

Keabsahan Perjanjian dalam Perspektif Hukum Perdata
 
Pengertian perjanjian menurut Wrijono Prodjodikoro Perjanjian adalah: “Sebagai suatu perhubungan hukum mengenai harta benda antara dua pihak, dalam mana suatu pihak berjanji atau di anggap berjanji untuk melakukan suatu hal, sedang pihak lain berhak menuntut janji itu.” Bentuk-bentuk perjanjian dapat dibedakan menjadi dua macam, yaitu tertulis dan tidak tertulis. Perjanjian tertulis adalah perjanjian yang dibuat oleh para pihak dalam bentuk tulisan. Sedangkan perjanjian lisan suatu perjanjian yang dibuat oleh para pihak dalam wujud lisan (cukup kesepakatan para pihak).
 
Agar suatu perjanjian oleh hukum dianggap sah sehingga mengikat kedua belah pihak, maka perjanjian tersebut haruslah memenuhi syarat-syarat tertentu. Mengenai syarat sahnya suatu perjanjian diatur dalam Pasal 1320 KUH Perdata, yang isinya sebagai berikut (1) Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya (2) Kecakapan untuk membuat suatu perikatan (3) Sesuatu hal tertentu (4) Sesuatu yang halal.
 
Dari keempat syarat sahnya suatu perjanjian dapat dibedakan atas adanya syarat-syarat subjektif yang merupakan syarat yang berkenaan dengan orang atau subjek yang mengadakan perjanjian, dan adanya syarat-syarat objektif yang berkenaan dengan objek dari perbuatan hukum yang dilakukan itu. Yang merupakan konsekuensi hukum dari tidak terpenuhinya salah satu atau lebih dari syarat-syarat sahnya perjanjian tersebut bervariasi mengikuti syarat mana yang dilanggar.

Penyebab Wanprestasi dalam Suatu Perjanjian
 
Wanprestasi adalah tidak memenuhi atau lalai melaksanakan kewajiban sebagaimana yang ditentukan dalam perjanjian yang dibuat antara kreditur dengan debitur. Wanprestasi atau tidak dipenuhinya janji dapat terjadi baik karena disengaja maupun tidak disengaja.
 
Seorang debitur dikatakan lalai, apabila ia tidak memenuhi kewajibannya atau terlambat memenuhinya tetapi tidak seperti yang telah diperjanjikan. Wanprestasi terdapat dalam Pasal 1243 KUH Perdata, yang menyatakan bahwa: “penggantian biaya, rugi dan bunga karena tidak dipenuhinya suatu perikatan, barulah mulai diwajibkan, apabila si berutang, setelah dinyatakan lalai memenuhi perikatannya, tetap melalaikannya, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dibuatnya, hanya dapat diberikan atau dibuatnya, hanya dapat diberikan atau dibuat dalam tenggang waktu yang telah dilampaukannya”.
 
Sesuatu hal yang menarik dalam sengketa ini adalah mengenai pembuktian. Seperti diketahui sebelumnya, bahwa pada sengketa ini, perjanjian yang terjadi antara keduanya hanya dilakukan dalam bentuk lisan. Untuk menjawab pokok pertanyaan tersebut, perlu diketahui bahwa di dalam hukum acara perdata, sebagai hukum formil yang mengatur bagaimana cara menegakkan hukum perdata materiil, terdapat 5 (lima) alat bukti  yang  diatur  dalam Pasal 1866 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUH Perdata”) dan Pasal 164 Het Herziene Indonesisch Reglement (“HIR”). Alat-alat bukti tersebut terdiri dari (1) Bukti tulisan, (2) Bukti dengan saksi, (3) Persangkaan, (4) Pengakuan, dan (5) Sumpah.
 
Berdasarkan ketentuan mengenai syarat sahnya suatu perjanjian tersebut, tidak ada satupun syarat dalam Pasal 1320 KUH Perdata yang mengharuskan suatu perjanjian dibuat secara tertulis. Dengan kata lain, suatu Perjanjian yang dibuat secara lisan juga mengikat secara hukum bagi para pihak yang membuatnya, pacta sun  servanda (Pasal 1338 KUH Perdata). 

Namun demikian, dalam proses pembuktian suatu perkara perdata, lazimnya alat bukti yang dipergunakan oleh pihak yang mendalilkan sesuatu (Pasal 163 HIR) adalah alat bukti surat. Hal ini karena dalam suatu hubungan keperdataan, suatu surat/akta memang sengaja dibuat dengan maksud untuk memudahkan proses pembuktian, apabila di kemudian hari terdapat sengketa perdata antara pihak- pihak yang terkait.
 
 Kesimpulan
 
Perjanjian dapat dimaknai sebagai pelaksanaan dari sebuah kesepakatan antara dua pihak atau lebih. Untuk mengetahui arti sebenarnya dari suatu perjanjian tidaklah mudah karena banyak pendapat para ahli hukum di dalam memberikan rumusan perjanjian tersebut. Keabsahan perjanjian dalam perdata akan terpenuhi apabila tidak bertentangan dengan syarat sahnya perjanjian. Syarat sahnya perjanjian diatur dalam Pasal 1320 KUH Perdata. Pasal 1320 KUH Perdata menentukan empat syarat sahnya perjanjian, antara lain (a) Adanya kesepakatan kedua belah pihak, (b) Kecakapan untuk melakukan perbuatan hukum; (c) Adanya objek, dan (d) Adanya kausa yang halal.

Kemudian dalam pelaksanaan isi perjanjian sebagaimana yang telah ditentukan dalam suatu perjanjian yang sah, tidak jarang terjadi wanprestasi oleh pihak yang dibebani kewajiban (debitur) tersebut. Tidak dipenuhinya suatu prestasi atau kewajiban (wanprestasi) ini dapat dikarenakan oleh dua kemungkinan alasan. 

Dua kemungkinan alasan tersebut anara lain adalah (a) Karena kesalahan debitur, baik karena kesengajaan ataupun kelalaiannya; (b) Karena keadaan memaksa (Overmacht / force majure), diluar kemampuan debitur, atau debitur tidak bersalah.

Pada putusan tersebut, ganti kerugian yang diberikan materiil. Bentuk kerugian yang diberikan berupa uang paksa (dwang som) yang memerintahkan kepada H. Tarmizi yang melakukan wanprestasi untuk mengembalikan uang sebesar Rp300.000.000,- (tiga ratus juta rupiah yang merupakan dana modal investasi. Kemudian diberikan juga bunga sebesar 2 persen untuk setiap bulan penggunaan dana tersebut. Sehingga jelas terlihat bahwa kerugian yang dialami oleh Haryono Wong diganti dengan pemberian bunga terhadap dana investasinya.

Azwita SH, Mahasiswi Magister Hukum Universitas Lancang Kuning